容积率、建筑密度、建筑高度的计算方法

NO. 1｜容积率

一、定义

容积率：指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。（来源建设用地容积率管理办法）

容积率：地块内建筑总面积与用地面积的比值，是衡量土地开发强度的一项指标。（来源城乡规划学名词）

容积率：在一定用地及计容范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。（来源民用建筑设计统一标准）

可以看到基本意思是一致的，但是表述完全不同。这么重要的指标，这么多年就不能统一下定义么。

二、计算方法

第一步要算出来建筑总面积这个数据，建筑面积是包括附属于建筑物的室外阳台、雨篷、檐廊、室外走廊、室外楼梯等的面积。为了正确计算容积率，就必须有统一的建筑面积计算规则，具体各类建筑面积参见现行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353及《城市居住区规划设计标准》GB50180规定计算。

第二步要算出来用地面积。两者相除就容积率的结果。

以上图为例：

图上的S1至S5指的是每栋建筑物的计容面积；

计容建筑面积总和S0=S1+S2+S3+S4+S5；

用地面积(A)为规划确定的用地红线范围内的面积;

因此，本地块的容积率=计容建筑面积总和(S0)÷用地面积(A)。

根据《建设用地容积率管理办法》的规定，容积率计算规则由省(自治区)、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。所以上面的计算方法是普适性算法。有些地方对于建筑计容面积认定上有差异，造成建筑总面积的不同。比如《清远市国土空间规划管理技术规定及计算规则》中就明确了当地容积率的计算规则。

三、其他

1、工业项目有专门的容积率控制指标和计算要求。详见《工业项目建设用地控制指标》，工业项目控制的是容积率的下限，为了提高土地效益。其他项目控制的基本都是控制容积率的区间值为主或上限值。

2、容积率的计算只包括地上建筑面积，不包括地下建筑面积。

3、有些地区会有平均容积率的控制要求，是为了控制重点区域的“平均容积率”，形成合理的城市空间布局。

4、容积率主要反映用地的开发强度，由国土空间详细规划确定。

NO. 2｜建筑密度

一、定义

建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占总用地面积的比值。（来源城乡规划学名词）

建筑密度：在一定用地范围内，建筑物基底面积总和与总用地面积的比率(%)。（来源民用建筑设计统一标准）

建筑密度：一定地块内，地上建筑的水平投影总面积占建设用地面积的百分比。表达公式为，建筑密度=地上建筑的水平投影总面积÷建设用地面积×100%。（某地技术管理规定）

二、计算方法

以上图为例：

图上的S1至S5指的是每栋建筑物的基底面积；

建筑物基底面积总和S0=S1+S2+S3+S4+S5；

用地面积(A)为规划确定的用地红线范围内的面积;

因此，本地块的建筑密度=建筑物基底面积总和(S0)÷用地面积(A)x100%。

三、其他

1、工业项目有专门的建筑系数控制指标和计算要求。写过一篇《建筑系数和建筑密度的区别》。

2、建筑密度是用百分比表示。有些地方的国土空间规划技术管理文件会有专门的计算规则。

3、见到过项目给到最高的建筑密度是95%

NO. 3｜建筑高度

关于建筑高度，写过一篇《规划高度、建筑高度、消防高度有什么不同》。规划高度、建筑高度和消防高度是相互关联、相互制约的。规划高度为建筑高度设定了上限，建筑高度需要在满足规划要求的同时，考虑消防安全的需要。消防高度则是在建筑高度的基础上，进一步确保了建筑物的消防安全。

NO. 4｜三个指标协调

不同项目三个指标的协调要求不一样。比如，住宅建筑限高在《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）有明确的规定，不能超过80米，并明确了相应的容积率和建筑密度限值。下图是部分指标，具体的请查阅规范要求，这些指标都是强制性条文。

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